Le principe est simple : lorsque les autorités classent une parcelle en zone à bâtir, sa valeur augmente considérablement sans que son propriétaire n'y soit pour rien. La loi fédérale impose un prélèvement d'au moins 20 % de cette plus-value, dont le produit finance les indemnités dues aux propriétaires touchés par des mesures d’aménagement équivalant à une expropriation. Tous les cantons romands ont adopté ce taux minimal — à l'exception de Neuchâtel, précurseur en la matière depuis les années 1980, qui applique un taux de 30 % et le Jura qui applique également ce dernier taux en cas de mise en zone à bâtir. Des seuils d'exemption existent dans la majorité des cantons. Ils varient entre CHF 10 000 (Jura) et CHF 30 000 (Genève), Vaud, Valais et Fribourg retenant CHF 20 000.

Trois catégories de mesures peuvent déclencher la taxe : la mise en zone à bâtir, le changement d'affectation (par ex. changement d’une zone industrielle en zone d’habitation) et l'augmentation des droits à bâtir (par ex. augmentation du coefficient d’utilisation au sein d’une même zone). En 2020 et 2022, le Tribunal fédéral a jugé que les cantons devaient soumettre les trois catégories à la contribution. Jugée contre-productive pour la densification voulue par la LAT, cette jurisprudence a été désavouée par le Parlement fédéral, qui a récemment modifié l'art. 5 LAT pour limiter l'obligation minimale aux seules mises en zone durables. Les cantons conservent la faculté de taxer les deux autres catégories, mais n'y sont plus contraints. Concrètement, tous les cantons romands soumettent à la compensation de plus-value les trois catégories de mesures, hormis Genève où seules les mises en zone à bâtir sont taxées.

Au cœur du dispositif : l'expertise immobilière. La loi fédérale n'impose aucune méthode d'estimation, laissant aux cantons et aux experts une large marge d'appréciation. Dans la pratique, la méthode dite « à rebours » — ou valeur résiduelle — est généralement privilégiée : on part du projet maximal réalisable sur la parcelle, on en déduit les coûts de construction et de développement, et l'on obtient ainsi la valeur du sol. Simple en théorie, délicate en pratique : deux experts compétents peuvent aboutir à des résultats sensiblement divergents pour un même terrain en modifiant les paramètres choisis (par ex. marge de promotion, taux de capitalisation, etc.). Un écart qui souligne l'importance d'une approche rigoureuse et documentée.

La fixation de la plus-value ne repose pas sur un modèle uniforme : certains cantons, comme Fribourg, confient ce calcul à leurs propres services administratifs, tandis que d'autres, comme Vaud, font appel à des experts externes mandatés par l'autorité. Dans tous les cas, il est impératif que les experts impliqués soient impartiaux et indépendants — tant à l'égard des propriétaires que des collectivités publiques. C'est une condition fondamentale de la crédibilité du système, et une exigence déontologique que tout expert sérieux se doit de placer au premier plan de sa pratique.

La leçon principale pour les praticiens du marché est celle de l'anticipation. Tout expert ou conseil intervenant sur un terrain susceptible d'être soumis à la taxe devrait intégrer ce risque dès la phase de négociation d'achat. Omettre ce paramètre, c'est s'exposer à de mauvaises surprises fiscales et potentiellement engager sa responsabilité professionnelle. Une clause contractuelle prévoyant l'allocation de ce risque au vendeur ou à l’acheteur semble désormais indispensable dans les cas soumis à la taxe.

Plus de dix ans après la révision de la LAT, la taxe sur la plus-value est désormais en vigueur dans l’ensemble des cantons, mais son régime de croisière reste à trouver. De nombreux problèmes pratiques subsistent, notamment concernant la détermination du montant de la taxe. La jurisprudence sera encore appelée à clarifier et à préciser plusieurs de ces questions. De nouvelles modifications législatives ne sont également pas exclues. Dans ce contexte, le marché immobilier romand devra continuer de composer avec une mosaïque réglementaire en pleine mutation. Pour l'expert, une telle situation impose rigueur, indépendance et la nécessité de se tenir au courant des spécificités cantonales.

Barbara PROGIN - Bulle

Sources : LAT (RS 700) ; législations cantonales ; Pfeiffer/Tagliani, JDC 2025 ; ATF 147 I 225 ; arrêt TF 1C_222/2023 (sept. 2024).